作者|王晗玉

编辑|郑怀舟

“在那些穿着光鲜的时兴分子和派对生物眼中，恒隆必定是上海的中心。当她们穿着10cm的细高跟鞋咔嗒咔嗒地踩过恒隆光亮如新的大理石低空时，她们必定是感觉自己踩在整座上海之上。无论她们刚刚刷卡买下的那件小山羊皮外套能否相当于她们整整一个月的薪水。”

在郭敬明的都市小说《小时代》中，上海恒隆广场是“用多少钱过滤人群”的中央，也是书中最时兴且最有钱的几团体物溺爱的购物场合。

关于当年很多正值15、6岁的90后一代，《小时代》或者算得上是“时兴启蒙”。书中动辄提到的那些法语、意大利语大牌称号，简直充任了泛滥90后读者对“朴素品”这个概念的初代科普。

而这些连发音都很难读准的朴素品牌，都是上海恒隆广场终年的租户。

位于上海南京西路的恒隆广场 摄图：36氪

《小时代》中的这座商场坐落在上海南京西路和陕西北路交叉路口，周围会聚着中信泰富广场、锦沧文华广场、上海展览中心、波特曼丽嘉酒店等标杆性物业。

彼时恒隆地产拿下该地块就是带着“成片开发”的理念，信心将南京西路打形成上海未来的“黄金一英里”。2001年，恒隆广场开业营业，在上海国金中心（IFC）、前滩太古里等星光闪闪的起初者还未落地之前，这里成为全上海一线奢牌门店密度最高的场合。

时至今天，恒隆广场仍是上海开售额最高的几座商场之一。依据联商网统计的2023年数据，上海恒隆广场去年成功开售额171亿元，在上海地域仅次于上海全球港（该统计未计入上海国金中心、前滩太古里数据）。

而率领恒隆团体在1992年12月进军上海，由此开局进入中原的董事长陈启宗，选用在今天（4月26日）正式退休。

4月26日，恒隆团体及恒隆地产举办股东周年大会， 陈启宗在本届大会上卸任董事长一职，其子陈文博将在尔后正式接收恒隆团体 。

恒隆的“41岁定律”

在往年1月30日召开的2023年全年业绩发布资讯发布会上，恒隆宣布了上述人事接替的选择。当被问及确定接班人的环节中能否还曾思索其余候选人时， 陈启宗示意在2014年之前，其也思索过是不是必定要由陈家人接班 。

“不过，过后咱们曾经观察文博4年了，董事会的成员和我自己，都感觉他有接班的或者性。前期咱们也是没有一个定论的，直到2014年时期，咱们才比拟有掌握。所以文博直到2016年才进入董事会。”

陈文博现年41岁，毕业后曾先后在美国纽约的亚洲事务相关非营利组织、毕马威及汇丰银行上班，也曾专门在北京大学启动普通话方面的训练。

2010年，陈文博在过后上班的上海就地参与恒隆，2012年调往香港总部，2016年升职为口头董事并参与董事会，2020年成为恒隆副董事长。

而回忆恒隆近64年的开展历程，也可发现，掌门人41岁接班简直成了恒隆的“定律”。

早前恒隆开创人、陈启宗的父亲陈曾熙在35岁那一年创立了其第一家公司大隆修建置业有限公司。后在1960年9月13日创立恒隆，过后陈曾熙刚满41岁不久。

1986年，陈曾熙逝世，其弟陈曾焘接手恒隆指导权。至1991年陈启宗从新从叔父手中接过董事长一职时，他也刚好41岁。

到来当下，第三代陈文博也在41岁这一年接过恒隆董事长的职位，而他目前面临的是又一场继续时期仍不确定的行业周期。

眼下，三年疫情加剧了去全球化论调，几轮去杠杆操作同时让中原房地产群体进入结构性调整，低迷心情仍在市场中弥漫。

陈启宗在业绩发布会上坦言：全球不时在扭转，过去几年变化特意快，而且变化的方向并不是令人鼓舞的。所以我曾经跟大家讲， 如今是“保命保本”的时刻，而非寻求大开展的时刻 。

因此陈文博上马后，也将把恒隆的既定战略贯彻下去。他提到公司多年的方针是在中国中原开展最上流的商业名目，这是一个明晰稳固的方向，未来几年，恒隆不会出现战略上的大变化， 而激进一点是相对好的做法 。

同时，可继续开展或将成为陈文博接任后重点关注的另一项上班。

陈启宗说过，“文博从小就具有企业家精气”，“特意热衷于可继续开展的议题”。目前，陈文博专任恒隆地产可继续开展督导委员会主席，恒隆也在近几年频繁介入可继续开展名目。

不久前，恒隆刚宣布成为中国中原及香港首家参与SteelZero建议的地产公司，该建议旨在经过需求侧推进整个钢铁价值链向净零碳钢转型。而在2022年，恒隆已与商场大租户LVMH团体达成可继续开展协作。

“爆炸性增长”的受益者

最新业绩显示，截至2023年12月31日止年度，恒隆地产物业租赁支出回升2.84%至103.16亿港元。其中，中原物业租赁支出录得69.67亿港元，已占到全体租赁支出的约67.5%。

毫无不懂，中原业务曾经成为恒隆团体的营收主力，而且未来这一占比仍将优化。这解释了陈启宗为何在以往数年中付出少量篇幅剖析中原经济—— “那是爆炸性增长的时期，咱们收获颇丰。 ”

陈启宗在1991年出任恒隆董事长时，公司业务简直选集中在香港。他接任后，除了解决一些必要的上层人事变化之外，首要的就是钻研中原经济。起初恒隆也很快在1992年12月进军上海。

而在其后约20年的时期里， 中国是全球各地资金的投资热点 。发生这种心情的基础是实真实在的经济增长，彼时中原经济增速按年统计经常到达两位数。如1992-1995年、2003-2007年阶段，我国GDP同比增速都曾超越10%。那一时期规划中原的港资企业雷同也受益于这一趋向。

恒隆在中原的业务战略是在重要市区的黄金地段开展优质物业。深刻一点，或可了解为将“上流”贯彻究竟。

上海恒隆广场内朴素品牌门店集中 摄图：36氪

目前，恒隆团体在上海、沈阳、济南、无锡、天津、大连、昆明、武汉和杭州9座中原市区共有11个名目。

依据恒隆行政总裁卢韦柏的说法，在中原市场，2024年应该会是恒隆历史上最忙碌的一年，“咱们有很多土地储藏在兴修物业，包括杭州、无锡和昆明的名目。”

基于这些在建工程， 恒隆往年资本色开销或达60亿港元。 因此治理层示意除已方案的开销，恒隆不会随意参与其余支出。

另一方面，截至2023年底，恒隆团体的净负债比率约为28.6%，恒隆地产约为31.9%。作为一家以租金收益为主的地产公司，这一杠杆水平较为肥壮。

但论及对后市的展望，陈启宗在2023年业绩发布会上坦言，未来几年中心环境仍比拟艰巨。恒隆在财务治理、危险治理等管治上班都曾经上轨道，没有太多须要担忧的中央， 要留意的点是不要做大的资本支出 ，“这个失误或者是致命的”。

谈及退休以后的生存，其示意除负责公司荣誉董事长外，将不在恒隆负责任何行政职务。但会在恒隆总部保管一间较小的办公室，以便促成董事会以为对公司无利的多项社会事务。

回看陈启宗在恒隆的职业历程，自1991年负责董事长起，他活期亲身撰写《致股东函》的习气曾经保持了33年。至最新与恒隆团体2023年年报同期披露的这一封，陈启宗共成功了144封《致股东函》。

其也示意曾几次偶遇过活期浏览《致股东函》的读者，并收到了他们的激励。但在第144封信中， 陈启宗明白示意这将是最后一封《致股东函》 。

在地产企业家届，陈启宗一贯以讳莫如深、敢泼冷水著称。他在过往的上百封《致股东函》中，以极大的诚意分享了对香港经济、中原和全球经济的认识。关于当下的房地产熊市，他概括为“此熊非彼熊”， 意为本次是结构性变化而不是周期性疑问 ，不能依照以往普通方法解决，要特意小心，不能过早入市。

不过他也以为，这是他人的熊市，不是恒隆的熊市。陈启宗这样剖析下一代面对的情景：他们现时身处的情势跟自己33年前相比一模一样。理想上，状况恰好雷同。如今，公司在所无关键领域都形态良好。但是，外部环境却日薄西山。

当天，一代指导者退任，但熊市的应战和机会远未完结。这些将留给恒隆和它的下一代指导者破题、掌握和传承。

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